l'aamoi dans "Envoyé spécial" le 05/11/2020

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« Le choix d'Envoyé Spécial »

Une vie en chantier

Un reportage d'Elise Richard, Jacques-Olivier Bénesse et Virginie Letendre / CAPA Presse

La diffusion a été reporté au 05/11/2020

C’est le projet d’une vie : faire construire sa maison ou son appartement. Un rêve qui tourne parfois au cauchemar. Surtout lorsqu’on achète dans du neuf. Retards, malfaçons, gouffre financier : pendant plusieurs mois, nous avons suivi le combat de Français dont la vie est en chantier.

Martine aurait dû emménager dans son appartement il y a plus d’un an, mais tout est à l’arrêt : aucune nouvelle du promoteur ! Récupérera-t-elle les 70 000 € qu’elle lui a déjà versés ?

Pauline et Jean-Charles se sont endettés sur 25 ans pour faire construire leur pavillon de 100 m². Mais depuis le début, les travaux sont un enfer. Ils redoutent les malfaçons, et les visites de chantier ne vont pas les rassurer !

Stéphane et Coralie, eux, ont fait construire une maison pour s’y installer avec leurs trois enfants. Un an plus tard, les façades sont couvertes de fissures, leur pavillon est quasiment invendable. Que faire ? Partir ou rester ?

Vous y verrez Guillaume, un de nos juristes , et nous interviendrons peut etre en plateaux 

De tous ceux qui prétendent à l'illégalité des réceptions unilatérales

Bonjour,

Par un arrêt sans ambiguïté, la Cour d'appel de Rouen (Cour d'appel, Rouen, 1re chambre civile, 9 Septembre 2020 – n° 18/05341)  


- valide la réception unilatérale ;

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception expresse est un acte unilatéral. La signature du constructeur sur le procès-verbal de réception n'est pas une condition de validité de la réception prononcée par le maître de l'ouvrage, dès lors qu'il est établi que le constructeur a été convoqué aux opérations de réception.

En l'espèce, les opérations de réception ont lieu le 20 janvier 2017 entre, d'une part, le maître de l'ouvrage et l'huissier mandaté par ses soins et, d'autre part, Monsieur et Madame L., représentants de LTA, dont la qualité n'est pas contestée.

À l'issue de cette réunion, au cours de laquelle certaines réserves ont fait l'objet d'un accord et d'autres non, M.T. a proposé de consigner 5 % du solde du marché auprès de la caisse des dépôts et consignations. Suite au refus de Madame L., il a expressément prononcé la réception des travaux ainsi qu'il ressort de la page 4 du procès-verbal de constat d'huissier, et a dressé un procès-verbal de réception mentionnant 21 réserves et signé par ses soins.

- valide les travaux non chiffrés (pas tous mais pour 17.033,18 € quand même) ;

L'article R. 231-4 du même code dispose en outre :

'Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu'.

Il résulte de l'application combinée de ces deux articles que la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle doit décrire et chiffrer le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, lesquels doivent en outre faire l'objet d'une mention manuscrite spécifique par laquelle le maître de l'ouvrage en accepte le coût et la charge.

Si l'irrégularité de forme concernant le défaut de la mention manuscrite est sanctionnée par la nullité du contrat, le défaut de chiffrage des travaux dans la notice descriptive est sanctionné par la réintégration de leur coût dans le coût forfaitaire et global de la construction.

La réintégration est la sanction applicable dès lors que des travaux indispensables à l'implantation et à l'habitation ou correspondants aux postes de la notice-type n'ont pas été réalisés, ou lorsque des travaux ont été réservés mais non chiffrés.

- valide l'obligation du garant à garantir les TNC et rejette sa définition habituelle de la défaillance :

Le maître de l'ouvrage demande la condamnation in solidum du garant de livraison, sur le fondement de l'article L.231-6 du code de la construction et l'habitation, à payer, à titre de supplément de prix, la somme 35'400,84 euros au titre des irrégularités de la notice descriptive.

Il demande également à ce que le garant soit tenu à garantir le maître d'ouvrage de la réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves par le constructeur.

Il ressort du I de cet article que le garant de livraison garantit le maître de l'ouvrage contre les inexécutions ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délai convenu, notamment au regard des dépassements de prix dès lors qu'ils ne sont nécessaires à l'achèvement de la construction, mais également des conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou un supplément de prix.

Contrairement à ce que soutient CGEC, la défaillance financière du constructeur n'est pas une condition de mise en jeu des obligations du garant, qui peuvent être déclenchées par toute inexécution ou mauvaise exécution qu'elle soit liée à une défaillance matérielle, juridique, économique ou de tout autre nature.

Cette garantie porte notamment sur le coût des suppléments de prix du fait du constructeur.

CGEC devra donc être condamnée à payer les sommes relatives à la réintégration dans le prix convenu des prestations mentionnées ci-dessus.

Si ces dispositions prévoient la possibilité d'une franchise en cas de dépassement du prix (article L.231-6 I a), en l'espèce la garantie financière est engagée non au titre d'un dépassement, mais au titre d'un supplément de prix pour lequel aucune franchise n'est prévue (article L.231-6 i b).

La demande du garant en opposabilité de la franchise doit donc être rejetée.

- valide les réserves émise à la réception et celles adressées dans les 8 jours (pas toutes certes mais celles démontrées) et condamne la société à les lever sous astreinte de 100 € par jour. Mais il se déduit des attendus qu'il est important que les maîtres d'ouvrage débutent la procédure avant la fin de la GPA pour qu'elle ne souffre pas de discussion.

M.T. a notifié au constructeur, par courrier recommandé avec accusé de réception reçue le 26 janvier 2017, un document intitulé 'état des réserves' comprenant sept postes. Il a ainsi usé de la faculté qui lui est reconnue par les dispositions spéciales de l'article L.231'8 du code de la construction et l'habitation, de dénoncer des réserves complémentaires dans un délai de 8 jours.

Enfin, par courrier en date du 21 juillet 2017, il a dénoncé une liste de désordres et par actes des 3 et 11 août 2017, il a fait assigné LTA et le garant d'achèvement afin d'obtenir la reprise de l'ensemble des réserves et désordres.

M. T., qui a agi dans le délai d'un an sur le fondement de l'article 1792-6 du code civil, est donc fondé à se prévaloir à l'encontre du constructeur de l'obligation de résultat qui lui incombe en application de ce texte, sous réserve de démontrer la réalité des désordres et malfaçons contestés, et de l'effet de purge de la réception s'agissant des désordres non-réservés à réception et dénoncés dans le délai d'achèvement.

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Possibilité de redonner au constructeur les prestations non comprises dans le prix convenu et COVID19

Comme vous le savez probablement, ou pour celles et ceux qui ne le sauraient pas encore, la loi encadrant le CCMI  (article L 231-7 du Code de la construction) offre aux maîtres d'ouvrage, dans les 4 mois suivants la signature du contrat, la possibilité de redonner au constructeur les prestations non comprises dans le prix convenu, au coût auquel il les a évalué dans la notice descriptive, sans que ce dernier ne puisse refuser.




Ce message est à l'attention des adhérents pour lesquels ce délai aurait expiré dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. 



Par application des dispositions de l'ordonnance du 23 mars 2020 et plus particulièrement de  son article 2, le délai permettant de faire usage de cette faculté est prorogé jusqu'au 23 août 2020. Si vous pensiez alors que l'usage de cette faculté n'était plus possible, sachez qu'il vous reste encore un peu de temps pour en bénéficier.




Les constructeurs ne manquant pas de s'appuyer sur cette ordonnance pour prolonger (parfois de manière abusive ou de mauvaise foi...) les délais de livraison sauront apprécier le cas échéant et auront en tout cas du mal à contester cette prorogation.





Vous souhaitant une bonne journée'