De tous ceux qui prétendent à l'illégalité des réceptions unilatérales
Bonjour,Par un arrêt sans ambiguïté, la Cour d'appel de Rouen (Cour d'appel, Rouen, 1re chambre civile, 9 Septembre 2020 – n° 18/05341)
- valide la réception unilatérale ;
Aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception expresse est un acte unilatéral. La signature du constructeur sur le procès-verbal de réception n'est pas une condition de validité de la réception prononcée par le maître de l'ouvrage, dès lors qu'il est établi que le constructeur a été convoqué aux opérations de réception.
En l'espèce, les opérations de réception ont lieu le 20 janvier 2017 entre, d'une part, le maître de l'ouvrage et l'huissier mandaté par ses soins et, d'autre part, Monsieur et Madame L., représentants de LTA, dont la qualité n'est pas contestée.
À l'issue de cette réunion, au cours de laquelle certaines réserves ont fait l'objet d'un accord et d'autres non, M.T. a proposé de consigner 5 % du solde du marché auprès de la caisse des dépôts et consignations. Suite au refus de Madame L., il a expressément prononcé la réception des travaux ainsi qu'il ressort de la page 4 du procès-verbal de constat d'huissier, et a dressé un procès-verbal de réception mentionnant 21 réserves et signé par ses soins.
- valide les travaux non chiffrés (pas tous mais pour 17.033,18 € quand même) ;
L'article R. 231-4 du même code dispose en outre :
'Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.
La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.
La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu'.
Il résulte de l'application combinée de ces deux articles que la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle doit décrire et chiffrer le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, lesquels doivent en outre faire l'objet d'une mention manuscrite spécifique par laquelle le maître de l'ouvrage en accepte le coût et la charge.
Si l'irrégularité de forme concernant le défaut de la mention manuscrite est sanctionnée par la nullité du contrat, le défaut de chiffrage des travaux dans la notice descriptive est sanctionné par la réintégration de leur coût dans le coût forfaitaire et global de la construction.
La réintégration est la sanction applicable dès lors que des travaux indispensables à l'implantation et à l'habitation ou correspondants aux postes de la notice-type n'ont pas été réalisés, ou lorsque des travaux ont été réservés mais non chiffrés.
- valide l'obligation du garant à garantir les TNC et rejette sa définition habituelle de la défaillance :
Le maître de l'ouvrage demande la condamnation in solidum du garant de livraison, sur le fondement de l'article L.231-6 du code de la construction et l'habitation, à payer, à titre de supplément de prix, la somme 35'400,84 euros au titre des irrégularités de la notice descriptive.
Il demande également à ce que le garant soit tenu à garantir le maître d'ouvrage de la réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves par le constructeur.
Il ressort du I de cet article que le garant de livraison garantit le maître de l'ouvrage contre les inexécutions ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat à prix et délai convenu, notamment au regard des dépassements de prix dès lors qu'ils ne sont nécessaires à l'achèvement de la construction, mais également des conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou un supplément de prix.
Contrairement à ce que soutient CGEC, la défaillance financière du constructeur n'est pas une condition de mise en jeu des obligations du garant, qui peuvent être déclenchées par toute inexécution ou mauvaise exécution qu'elle soit liée à une défaillance matérielle, juridique, économique ou de tout autre nature.
Cette garantie porte notamment sur le coût des suppléments de prix du fait du constructeur.
CGEC devra donc être condamnée à payer les sommes relatives à la réintégration dans le prix convenu des prestations mentionnées ci-dessus.
Si ces dispositions prévoient la possibilité d'une franchise en cas de dépassement du prix (article L.231-6 I a), en l'espèce la garantie financière est engagée non au titre d'un dépassement, mais au titre d'un supplément de prix pour lequel aucune franchise n'est prévue (article L.231-6 i b).
La demande du garant en opposabilité de la franchise doit donc être rejetée.
- valide les réserves émise à la réception et celles adressées dans les 8 jours (pas toutes certes mais celles démontrées) et condamne la société à les lever sous astreinte de 100 € par jour. Mais il se déduit des attendus qu'il est important que les maîtres d'ouvrage débutent la procédure avant la fin de la GPA pour qu'elle ne souffre pas de discussion.
M.T. a notifié au constructeur, par courrier recommandé avec accusé de réception reçue le 26 janvier 2017, un document intitulé 'état des réserves' comprenant sept postes. Il a ainsi usé de la faculté qui lui est reconnue par les dispositions spéciales de l'article L.231'8 du code de la construction et l'habitation, de dénoncer des réserves complémentaires dans un délai de 8 jours.
Enfin, par courrier en date du 21 juillet 2017, il a dénoncé une liste de désordres et par actes des 3 et 11 août 2017, il a fait assigné LTA et le garant d'achèvement afin d'obtenir la reprise de l'ensemble des réserves et désordres.
M. T., qui a agi dans le délai d'un an sur le fondement de l'article 1792-6 du code civil, est donc fondé à se prévaloir à l'encontre du constructeur de l'obligation de résultat qui lui incombe en application de ce texte, sous réserve de démontrer la réalité des désordres et malfaçons contestés, et de l'effet de purge de la réception s'agissant des désordres non-réservés à réception et dénoncés dans le délai d'achèvement.
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Lebonconstructeur.fr - un forum douteux
UN SITE FIABLE ET SANS ARRIERES PENSEES
Le site Lebonconstructeur.fr propose un forum qui prétend conseiller les maîtres d'ouvrage sur des points essentiels comme le choix du constructeur, et les droits et obligations du maître de l'ouvrage. On y relève de vives critiques de l'association AAMOI par l'administrateur du site telles que :
"Nous ne sommes là que pour aider les personnes faisant construire mais nous ne sommes surement pas du coté des clients procéduriers de type AAMOI dont le seul but n’est pas d’avoir une maison conforme à ce qu’ils ont demandé mais simplement de gratter de l’argent."
ou
"L’aamoi ne va que vous inviter à aller au conflit avec votre constructeur ( c’est la seule chose qu’ils savent faire). Or, on ne construit pas une maison avec quelqu’un avec qui on se fâche ou on est en contentieux."
Ce qui est particulièrement respectueux des consommateurs. Nous y apprenons qu'il y aurait des clients "de type AAMOI", et que dès lors que le client connait ses droits il va nécessairement aller au conflit contre son constructeur. En d'autres termes que s'il y a matière à y aller systématiquement, c 'est sans doute que les constructeurs violent habituellement les droits des maîtres d'ouvrage, et qu'il vaut mieux alors ne pas le savoir, ou le laisser faire, si on veut faire construire sans se fâcher.
"Nous ne sommes là que pour aider les personnes faisant construire mais nous ne sommes surement pas du coté des clients procéduriers de type AAMOI dont le seul but n’est pas d’avoir une maison conforme à ce qu’ils ont demandé mais simplement de gratter de l’argent."
ou
"L’aamoi ne va que vous inviter à aller au conflit avec votre constructeur ( c’est la seule chose qu’ils savent faire). Or, on ne construit pas une maison avec quelqu’un avec qui on se fâche ou on est en contentieux."
Ce qui est particulièrement respectueux des consommateurs. Nous y apprenons qu'il y aurait des clients "de type AAMOI", et que dès lors que le client connait ses droits il va nécessairement aller au conflit contre son constructeur. En d'autres termes que s'il y a matière à y aller systématiquement, c 'est sans doute que les constructeurs violent habituellement les droits des maîtres d'ouvrage, et qu'il vaut mieux alors ne pas le savoir, ou le laisser faire, si on veut faire construire sans se fâcher.
Par ailleurs certains participants comme "Lilou" qui prétend que l'AAMOI est "à fuir" et que les avis de l'association sont monayés [https://www.lebonconstructeur.fr/forums/Sujet/maisons-archymade-en-difficulte/page/3/#post-22436] :
"Autre chose marrante racontée par notre constructeur, l’AAMOI peut leur mettre une bonne note s’ils acceptent de payer pour bénficier de leur contrat de construction…Une sorte de mafia en gros !"
n'hésite pas pourtant à recommander son avis lorsqu'ils sagit de certains constructeurs comme ici, en participant ainsi à "la sorte de mafia" : [https://www.lebonconstructeur.fr/forums/Sujet/constructeur-proche-angers/#post-16732] :
"Pour la région d’Angers, je sais qu’ Habitat plus allait mal et a été “repris” par le groupe Avenir basé à Valence et dont les commentaires sur les forums sont exécrables (http://www.aamoi.fr/top-constructeurs/item/2028-groupe-avenir). A éviter donc."
Ou encore ici :
Pas besoin de lire votre avis pour savoir qu’il faut les éviter. c’est une société du Groupe Avenir / Teber :
http://www.aamoi.fr/top-constructeurs/item/2094-pavillon-creation
Pas besoin de lire votre avis pour savoir qu’il faut les éviter. c’est une société du Groupe Avenir / Teber :
http://www.aamoi.fr/top-constructeurs/item/2094-pavillon-creation
Tout ceci serait surprenant si on ne gratte pas un peu ce qui se cache derrière ce site. Ainsi il suffira de jeter un oeil sur les mentions légales de ce site pour relever que le site LEBONCONSTRUCTEUR a pour directeur de publication la société IMMOLIB SAS :
Dont le dirigeant est M. Benjamin Zeig :
Lequel est ou au moins à été directeur de développement de la société BABEAU SEGUIN
Sans compter que l'adresse de cette société (128 rue de la Boetie 75008 Paris) est identique à celle du garant de livraison habituel de cette société (CEGI/CEGC).
Nous sommes donc fiers d'y être critiqués.
Quant à l'avis sur la société BABEAU SEGUIN et sur les autres constructeurs cités, il est sans aucun doute donné en toute objectivité et ce n'est que médisance de penser autrement. C'est sans doute un hasard et ne devrait faire douter que les gens de mauvaise foi au regard des liens qui les unissent à GS II (RCS Troyes B 832 410 534) dont le dirigeant est M. ... Bruno BABEAU.
GS II qui est encore président de ... BABEAU SEGUIN :
Dont le dirigeant est M. Benjamin Zeig :
Lequel est ou au moins à été directeur de développement de la société BABEAU SEGUIN
Sans compter que l'adresse de cette société (128 rue de la Boetie 75008 Paris) est identique à celle du garant de livraison habituel de cette société (CEGI/CEGC).
Nous sommes donc fiers d'y être critiqués.
Quant à l'avis sur la société BABEAU SEGUIN et sur les autres constructeurs cités, il est sans aucun doute donné en toute objectivité et ce n'est que médisance de penser autrement. C'est sans doute un hasard et ne devrait faire douter que les gens de mauvaise foi au regard des liens qui les unissent à GS II (RCS Troyes B 832 410 534) dont le dirigeant est M. ... Bruno BABEAU.
GS II qui est encore président de ... BABEAU SEGUIN :
Aussi quand LEBONCONSTRUCTEUR prétend :
"Nous ne sommes là que pour aider les personnes faisant construire" il faut sans doute comprendre que c'est pour les diriger vers les sociétés du groupe, et "nous ne sommes surement pas du coté des clients procéduriers de type AAMOI" on imagine bien qu'ils ne sont pas du côté de quelque client que ce soit.
Et quand il ajoute :
"Il peut toujours y avoir de faux avis de concurrents sur un site mais cela est tellement puni par la loi ( et détectable par nos systèmes) qu’il y en a de moins en moins…" on en conclue que le système ne détecte probablement pas les faux avis de vrai collaborateurs.
Mais sans doute sommes-nous abusivement suspicieux.
"Nous ne sommes là que pour aider les personnes faisant construire" il faut sans doute comprendre que c'est pour les diriger vers les sociétés du groupe, et "nous ne sommes surement pas du coté des clients procéduriers de type AAMOI" on imagine bien qu'ils ne sont pas du côté de quelque client que ce soit.
Et quand il ajoute :
"Il peut toujours y avoir de faux avis de concurrents sur un site mais cela est tellement puni par la loi ( et détectable par nos systèmes) qu’il y en a de moins en moins…" on en conclue que le système ne détecte probablement pas les faux avis de vrai collaborateurs.
Mais sans doute sommes-nous abusivement suspicieux.
Possibilité de redonner au constructeur les prestations non comprises dans le prix convenu et COVID19
Comme vous le savez probablement, ou pour celles et ceux qui ne le sauraient pas encore, la loi encadrant le CCMI (article L 231-7 du Code de la construction) offre aux maîtres d'ouvrage, dans les 4 mois suivants la signature du contrat, la possibilité de redonner au constructeur les prestations non comprises dans le prix convenu, au coût auquel il les a évalué dans la notice descriptive, sans que ce dernier ne puisse refuser.Ce message est à l'attention des adhérents pour lesquels ce délai aurait expiré dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.
Par application des dispositions de l'ordonnance du 23 mars 2020 et plus particulièrement de son article 2, le délai permettant de faire usage de cette faculté est prorogé jusqu'au 23 août 2020. Si vous pensiez alors que l'usage de cette faculté n'était plus possible, sachez qu'il vous reste encore un peu de temps pour en bénéficier.
Les constructeurs ne manquant pas de s'appuyer sur cette ordonnance pour prolonger (parfois de manière abusive ou de mauvaise foi...) les délais de livraison sauront apprécier le cas échéant et auront en tout cas du mal à contester cette prorogation.
Vous souhaitant une bonne journée'
Conseil pour la déclaration H1
Un petit conseil d'une de nos benevoles:"
Bonjour à tous
On sait que le mois de Juillet est propice aux réceptions.
Donc je voulais juste faire un petit rappel pour ceux qui réceptionnent en ce moment de ne pas oublier d'envoyer leur formulaire H1 aux impôts.
Beaucoup pensent à la DAACT (qui ne doit être faite qu'après achèvement de tous les travaux qui sont au permis). Mais j'ai eu l'impression dans le passé que certains oublient la H1... alors que l'envoyer trop tard peut faire perdre des exonérations de taxes foncières.
Dans la fiche sur la DAACT il y a un point à la fin sur la H1."
Retards de chantiers pendant la crise du COVID-19 : le point sur la situation - Administratif sur ForumConstruire
Retards de chantiers pendant la crise du COVID-19 : le point sur la situation - Administratif Sur Forum construireLa situation actuelle de confinement sanitaire est inédite, et chaque corps de métier doit trouver un nouveau fonctionnement, une nouvelle façon de faire avec des annonces qui tombent au compte-goutte, et surtout une fin de crise inconnue. Une question qui concerne de nombreux maitres d'ouvrages, comment sont gérés les retards de livraison de ma maison pendant cette période ? Nous essayons de vous apporter toutes les réponses à vos questions.
https://www.forumconstruire.com/actualites/394335_retards_de_chantiers_pendant_la_crise_du_covid_19_le_point_sur_la_situation.php
COVID-19 la position de l'AAMOI
Les adhérents de l'association comme bien d'autres souhaitent connaître la position de l'AAMOI sur la poursuite des chantiers de construction de maisons individuelles et l'attitude que doivent avoir les maîtres d'ouvrage en face de la situation actuelle.Sur cette dernière question notre position est très claire :
RESTEZ CHEZ VOUS
Il n'existe aucune raison objective de se mettre en danger, pour une question financière, de mettre en danger les autres et de risquer de surcharger plus qu'ils ne le sont les établissements de santé et le personnel hospitalier.
Une fois ce principe acquis, il n'en demeure pas moins vrai que les maîtres d'ouvrage se posent de nombreuses questions sur l'attitude à avoir en face de constructeurs, qui les ont parfois déjà dûrement éprouvés, et qui se saisissent aussitôt d'un prétexte supplémentaire pour tenter d'échapper à leur responsabilité.
Aussi l'AAMOI souhaite faire part de sa position afin qu'il n'y ait pas d'ambiguité sur les conseils qu'elle pourrait donner à ses adhérents et plus généralement aux maîtres d'ouvrage privés :
- Sur l'autorisation de visiter son chantier :
Comme il est dit plus haut, rien ne justifie qu'un maître d'ouvrage particulier brave l'interdiction de sortie pour se rendre sur son chantier. L'association A.A.M.O.I. a sollicité la préfecture de l'Essonne qui est sa préfecture de tutelle qui lui a répondu : "Compte-tenu du contexte et de la situation sanitaire actuelle, l'ensemble de la population se doit de rester confinée autant que possible.
Par conséquent, les particuliers ne doivent (pas) se déplacer sur des chantiers."
Dont acte. - Sur un cas de force majeure : Ce qui vaut pour la protection du maître d'ouvrage est admissible pour les employés des constructeurs et de leurs sous-traitants mais :
- les mesures de strict confinement ne s'appliquent pas aux entreprises du BTP d'ailleurs au grand dam des organisations professionnelles du secteur. A la date de publication de cet article, un constructeur ne peut donc pas se contenter de faire seulement référence aux décrets imposant le confinement pour s'exonérer des délais contractuels mais doit apporter la justification des arrêts (un peu comme un bulletin météo n'est pas une preuve d'un arrêt intempérie) ;
- nous avons pu observer au travers de témoignages de nos adhérents que des ouvriers travaillaient sur des chantiers de constructeurs, qui par ailleurs adressaient des courriers suspendant les délais. Faire prendre des risques à tous pour seulement profiter d'une épidémie et s'octroyer des délais supplémentaires n'est que de la mauvaise foi à laquelle certains nous ont malheureusement habitué ;
- lorsqu'un contrat prévoit déjà un délai de construction très au delà de ce qui est nécessaire, et en tout cas de ce qui a été promis, se précipiter à déclarer un arrêt de chantier et une prolongation de délai alors que le confinement annoncé alors n'était que d'une quinzaine de jours ne peut recevoir l'approbation du maître d'ouvrage. - Dès lors que le chantier présentait du retard et que le constructeur, en dehors d'une cause de prolongation légale, avait déjà dépassé les délais contractuels avant les mesures de confinement, alors selon le principe de droit que Nemo auditur propriam turpitudinem allegans, les caractères d'extériorité et d'irrésistibilité de la situation ne sauraient être retenus. Il en va de même des délais de levée des réserves s'ils n'étaient déjà pas respectés avant le confinement.
- Nous ne saurions reconnaître d'arrêt de chantier alors que le constructeur a émis un appel de fonds des 95% ("Achèvement des travaux d'équipement...") ce qui signifie que la construction est réputée achevée et habitable.
- Le maître d'ouvrage particulier ne saurait se voir imposer le paiement d'un appel de fonds sans visite de chantier s'il la sollicite, encore moins de réception. Aussi, il peut lui-même évoquer un cas de force majeure puisqu'il en est clairement empêché, et ne saurait être sanctionné de pénalités financières, ni menacé de résolution du contrat, jusqu'à la levée de son confinement... (et surtout pas par ceux qui ont prétendu précédemment à la suspension de leurs propres délais).
Nous relevons que le professionnel pourait solliciter une dérogation justifiant d'une réunion in situ avec sa maîtrise d'ouvrage pour poursuivre son activité économique. Une réponse négative serait sans doute une justification du cas de force majeure. Dans tous les cas, une suspension du délai en cas de non paiement d'un appel de fonds ne sera reconnu comme un motif légitime, qu'à la seule condition que la visite ultérieure montre que le stade était bien atteint. - Les maîtres d'ouvrage confrontés à une fin de bail alors qu'ils ne peuvent ni réceptionner leur construction, ni l'alimenter en fluide, ni l'aménager, doivent en informer leurs bailleurs au plus tôt. Ils ne pourront être pas mis à la rue mais doivent bien évidemment régler leur loyer.
Benoit DEVIJVER
Président de l'AAMOI
UPDATE - Assemblée Générale du 28/03/2020
Cher(e)s adhérents,L’Assemblée Générale de notre association ne pourra pas se tenir dans les conditions prévues, à la date prévue du Samedi 28/03/2020 ;
En effet, les rassemblements sont de plus en plus limités, et la prudence voudrait que nous fassions le maximum pour se protéger en évitant les contacts par exemple;
Ce moment de la vie de l’association est important puisqu’il permet à chacun de s’exprimer sur le travail réalisé et les directions que l’association doit prendre pour continuer et améliorer sa mission…
Aussi nous allons devoir trouver une solution pour que l’AG puisse se tenir, à distance pour tout le monde (ou presque)…
Nous reviendrons donc rapidement vers vous pour vous proposer une nouvelle façon de participer à cette AG, que nous allons devoir décaler de quelques semaines le temps de trouver et mettre le système en place.
Néanmoins, nous allons maintenir le vote du bureau de l’association à la date prévue (28/03/2020 + nous laisserons probablement le vote ouvert quelques jours supplémentaires) via internet : Nous vous transmettrons les modalités du vote rapidement, en même temps que le bilan 2019 de l’association.
Aussi, si vous êtes candidat à l’un des postes du bureau de l’association (président, trésorier, secrétaire général, mais aussi adjoint) merci de vous faire connaître à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.
èNotez que Julien n’est pas candidat pour poursuivre son mandat de Trésorier, il est donc particulièrement important de lui trouver un remplaçant !
Vous souhaitant à tous un bon week-end, prenez soin de vous,
Le Bureau de l’AAMOI : Benoît, Nina, Julien et Margot
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