Decision Importante de la cour de cassation concernant les délais de livraison
CCMI, délai de livraison, et opportunités malvenues
Par un arrêt remarqué, la Cour de cassation a posé le principe d'une distinction entre l'ouverture de chantier au sens de l'article 231-2, i, du code de la construction et de l'habitation, et la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie (Civ.3ème, 12 octobre 2017,n° 16-21.238).
Les consommateurs qui faisaient très régulièrement l'objet de déclarations tardives en mairie par les constructeurs saluaient cette décision dès lors qu'elle fixait désormais le début du délai contractuel à la date prévue dans le contrat, et ce quel que soit la date de début effectif des travaux. Exit donc les ouvertures sans contrainte des semaines ou même des mois plus tard, les constructeurs ne pourraient plus se jouer de cette date déclarée en mairie, afin de gérer impunément le début des travaux sans voir le délai de livraison amputé de se retard.
C'était sans connaître les malfaisants du secteur qui exercent leur génie créatif à la recherche de ce qui peut leur permettre de contourner leurs obligations, plutôt que pour le bonheur de leur clientèle.
Ces constructeurs sans scrupules ont très rapidement traduit cet arrêt en leur faveur, en soutenant que l'obtention de la garantie de livraison, à ce jour perpétuelle condition suspensive, ne faisait pas exception et étaient sans le moindre doute parmi celles qu'il fallait prendre en compte comme point de départ du décompte du délai d'ouverture de chantier.
Le législateur a sans doute pensé, lors de l'élaboration de la Loi de 90, que la garantie de livraison serait très habituellement "jointe au contrat" (CCH Art. 231-2, k) ce qui dans la pratique n'est jamais le cas. Il n'a donc pas fixé de délai particulier pour l'obtention de cette garantie imposée au constructeur
Puisque cette garantie n'est délivrée que sur la demande de ce dernier, et qu'aucun délai n'encadre cette demande (contrairement à celui de dépôt du permis de construire), il suffit au constructeur de ne pas la demander pour que, selon ces prétentions, le délai ne courre jamais, alors qu'elles peuvent être obtenues dans l'heure par l'intermédiaire des applications dédiées qui les lient au garant.
C'est ainsi que nous avons pu observer les délais contractuels d'obtention des conditions suspensives s'allonger brusquement des 12 mois habituels à 24, voir même à 36 mois, piégeant ainsi les candidats à la construction pendant 3 années avant l'ouverture du chantier, dans un lien contractuel dont il ne peuvent se défaire sans être menacé de résiliation fautive et des indemnités qui, elles, ne manquent pas d'être prévues.
Pire encore, certains revendiquent en s'appuyant sur l'arrêt du 12 octobre 2017 que le délai ne débute qu'à l'issue du cumul de ces délais, même si les travaux ont été engagés avant.
Pourtant, dans l'affaire à l'origine de l'arrêt du 12 octobre 2017, la Cour de renvoi n'a pas suivi le raisonnement des actuels racketteurs sans scrupule puisqu'elle a fixé le début du délai d'ouverture de chantier à compter de l'obtention du prêt du maître d'ouvrage (6 septembre 2006), et non à partir de l'obtention de la garantie de livraison, ou de l'obtention de l'assurance dommage-ouvrage, que l'AAMOI s'est procurée, et qui ont l'une et l'autre été obtenue 8 mois après le (13 avril 2007).
Il reste donc a faire affirmer la protection du consommateur que sous entendait l'arrêt du 12 octobre 2017 dénaturé par la canaille.
Parce que ça a d'autres conséquences, et en particulier de rendre inefficace, avant un délai spécialement abusif, la possibilité de solliciter la résolution du contrat pour inexécution "2. Pour le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue" (CCH art. R.231-8, 2).
Mais encore de permettre de telles pressions sur le maître de l'ouvrage, dont la violation du caractère forfaitaire du prix, que tout constructeur qui sera pris la main dans le sac à prétendre ne pas prendre la dernière condition suspensive du seul maître d'ouvrage, sera sanctionné de 7 point sur son évaluation dans le top constructeur.
Qu'on se le dise.
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Votre contrat subit-il une diminution de son prix (BT01)
Le 21 février 2023
Après une série de hausses vertigineuses qui avaient valu un avertissement dans notre article précédent sur ce sujet, l'indice BT01 sur lequel est prévu l'indexation du prix de votre contrat est passé à la baisse depuis mi-novembre 2022 pour être ramené de 127.9 à son plus haut niveau, à 126.8 pour celui publié le 16 février 2023.
Concrètement cela signifie que tous les contrats signés entre le 13 août 2022 et le 14 janvier 2023 sont susceptibles d'être revus à la baisse en fonction de la date du permis de construire et de l'offre de prêt destiné à la construction.
Par exemple pour un contrat de construction de 180.000 €, la baisse peut ainsi atteindre 1.549,00 € dans le meilleur des cas ce qui n'est pas une somme négligeable.
Comme de nombreux constructeurs ont soudain des trous de mémoire et "oublient" qu'ils ont proposé un contrat révisable lorsque l'indice est à la baisse, il est important de vérifier avec votre constructeur que la révision a été appliquée lors de la réunion préparatoire à l'ouverture de chantier mais surtout dès les premiers appels de fonds (ouverture de chantier et/ou fondations achevées).
Si vous avez des doutes sur la révision et son mode de calcul, l'association AAMOI pourra vérifier son applicabilité et son montant dans le cadre d'une adhésion.
Liquidation Geoxia: Ne sortez pas de la garantie!
L'AAMOI pu constater que plusieurs victimes de la récente liquidation judiciaire du groupe GEOXIA avaient décidé de mettre un terme à la garantie de livraison attachée au contrat de construction (ou été incitées à le faire), et ce dans l’espoir de faire reprendre les travaux au plus vite et ne pas subir la lenteur de la procédure.Nous comprenons parfaitement le désir de voir les travaux reprendre au plus vite notamment en raison de toutes les contraintes qui pèsent sur les maîtres d’ouvrage pendant la construction (loyers supplémentaires, frais intercalaires, etc...) sans parler de la frustration quand les travaux n’avancent pas.
Mais sortir du contrat ou renoncer à la garantie de livraison n’est pas le seul moyen de faire reprendre les travaux au plus vite et surtout, ce n’est pas le meilleur.
En effet, les maîtres d’ouvrage ont la possibilité de dispenser le garant de livraison de désigner un repreneur. Le choix des mots prend ici toute son importance.
Il suffit alors d'en informer le garant par lettre recommandé avec accusé de cette réception. Le garant ne peut pas vous refuser cette solution.
Cela vous permettra ainsi de choisir la (ou les) société(s) qui pourrai(ent) reprendre les travaux, sans attendre que le garant ne le fasse, tout en conservant le bénéfice de la garantie et la protection offerte par le contrat.
La signature des protocoles que peuvent vous proposer les garants n’est jamais nécessaire, le dispositif prévu par la loi (art. L 231-6 du Code de la construction, que vous devez retrouver dans votre CCMI) est déjà pleinement suffisant.
Enfin, l’AAMOI tient à rappeler que, même dans le cas d’un dispense, des précautions sont à prendre au préalable.
Il faudra notamment de vérifier que les fonds restant sont suffisants pour financer les travaux restant (attention les coûts de construction sont très à la hausse) ainsi que d’avoir l’aval de votre banque.
SFMI définitivement condamnée
Bonjour,J'ai le grand plaisir de vous informer que par un arrêt du 15 juin 2022, la cour de cassation a rejeté le dernier recours possible de SFMI contre l'arrêt de la cour d'appel de Lyon qui jugeait abusive une grande partie des clauses des contrats du GROUPE AVENIR.
Fin d'une procédure engagée depuis 2013 et où l'adversaire a tout tenté et à fait tous les recours que lui permettait le code de procédure civile, y compris une action en révision pour fraude et 2 pourvois.
En 2012, un certain M. PRALY, directeur juridique du groupe AVENIR, mettait au défi l'association de les assigner.
Il ne fallait pas...
De plus, nous avons un bonus pour le même prix, la cour de cassation se prononce sur le caractère abusif de chacune des clauses en les reprenant une par une.
A ma connaissance c'est la première fois.
Cet arrêt sera donc opposable dans toutes les procédures où un constructeur évoquera une clause identique citée par la Cour.
D. Vennetier
Coordinateur de l'AAMOI
Image d'illustration par mohamed Hassan de Pixabay et par Nic0S de l'aamoi
L'AAMOI is Back
Beaucoup de constructeurs se sont réjouis et ont considéré l'association comme enterrée et ne présentant plus le moindre danger pour leurs petites affaire à la suite de la perte de son agrément, laquelle est d'ailleurs toujours contestée devant le Conseil d'Etat pour le dernier point qui n'a pas été effacé par la Cour d'appel administrative.Mais par un arrêt publié au Bulletin (30 mars 2022, n° 21-13.970), pris dans un litige contre la société MAISONS PIERRE, SOGEREP et AXA, la 1re Chambre civile de la Cour de cassation retient qu'une association ayant pour objet statutaire la défense de l'intérêt collectif de personnes ayant la qualité de consommateurs peut, à défaut agrément, se fonder sur le droit commun pour solliciter la cessation de pratiques illicites et l'indemnisation du préjudice subi.
Après la Cour correctionnelle qui l'avait déjà précisé dans un arrêt contre la société AST GROUPE, c'est la Cour civile qui précise cette fois-ci que l'association peut agir devant toute juridiction territorialement compétente lorsque ses statuts ne prévoient aucune restriction du champ d'action géographique ce qui est le cas de l'AAMOI.
Dès lors qu'elle ne pourra plus être contestée sur ce point l'association AAMOI viendra rappeler à quelques uns quels sont les droits des maîtres d'ouvrage dans le cas ou ils s'égareraient dans des chemins trop éloignés de la législation des CCMI avec fourniture de plan.
Maison Pierre : l'indemnité de rupture refusé par le tribunal
Bonjour,La société MAISONS PIERRE a fait assigner Monsieur M. et Madame H. devant le tribunal judiciaire de Versailles afin d’obtenir le paiement d’une indemnité contractuelle d’un montant de 31.486 euros en application de l’article 17.2 des conditions générales du contrat de construction (indemnité de résiliation).
M. et Mme M. avait refusé le crédit qui lui avait été présenté par le Crédit Foncier, habituel "partenaire" de la société MAISONS PIERRE
Après avoir souligné que n'était pas conforme à la loi les stipulations sur :
Le réagréage du sol ;
Les revêtement des sols des chambres, du palie et de la salle de bain de l'étage ;
Les travaux préalables au démarrage des travaux ;
Les travaux de "branchement sur le domaine public" ;
Les places de parking ;
le tribunal en conclue qu'... (...) Il y a lieu de constater que la société MAISONS PIERRE n’a pas respecté de nombreuses obligations, pourtant prévu par les dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, provoquant ainsi un déséquilibre contractuel majeur entre les parties qui ne peut être sanctionné que par la nullité [du contrat].
Le tribunal déboute la société MAISONS PIERRE de toutes ses demandes, la condamne a rembourser l'acompte de 3.000 € qu'elle avait conservé, et à payer à M. et Mme H. 4000 € au titre de leur frais judiciaires.
Référence TJ de Versailles, Quatrième Chambre, 28 janvier 2022, N° RG 20/00934
Image par Clker-Free-Vector-Images Pixabay
Gare à la RE 2020
La Réglementation Environnemental 2020 (RE2020) arrive et l’AAMOI a déjà pu constater les difficultés que cela pouvait entraîner dans le cadre de la signature des CCMI (Contrats de construction de Maison Individuelle).La présentation de cette RE2020 est disponible sur le site du gourvernement : https://www.ecologie.gouv.fr/re2020-nouvelle-etape-vers-future-reglementation-environnementale-des-batiments-neufs-plus
Il nous semble donc important de rappeler que la RE 2020 sera applicable à 2 conditions:
- si le contrat est signé après le 30 septembre 2021
- et si la demande de permis de construire est effectuée après le 1er janvier 2022
Les 2 conditions doivent être remplies pour que la RE 2020 soit applicable. Si une seule de ces 2 conditions fait défaut, c’est bien la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui reste applicable.
Par conséquent, même si vous signez votre contrat après le 30 septembre 2021, la RT 2012 restera applicable à votre projet si la demande de permis de construire est déposée avant le 1er janvier 2022.
Il n’est donc absolument pas nécessaire de précipiter la signature des contrats et encore moins de les signer sans date ou de les antidater ! Il faudra en revanche être attentif au délai prévu dans votre contrat pour le dépôt de cette demande.
Il est aussi bon de rappeler à cette occasion que le prix convenu à la signature d’un CCMI est forfaitaire et définitif. Dès lors, si votre constructeur ne dépose pas la demande de permis de construire à temps (avant le 1er janvier 2022) et que la RE 2020 se trouve applicable à votre projet, c’est à lui qu’il appartiendra de prendre en charge tous les surcoûts nécessaires à la régularisation du projet (et surtout pas besoin de signer un nouveau contrat!)
On ne pourra pas manquer de relever la très grande réactivité des constructeurs puisque les décrets et arrêtés concernant cette nouvelle réglementation viennent à peine de paraître et les premières dérives ont déjà pu être constatées.
L’AAMOI invite ainsi tous les maîtres d’ouvrage qui pourraient signer un CCMI dans les temps à venir à être (encore plus) vigilants.